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今日は不動産を買うと相続税が節税になるのかについて
巷で聞く”相続税対策のためにアパートなどをを建てた”というアレです。
なぜ減るのか
なぜ節税になるのかと申しますと、”不動産の時価と相続税評価額に大きな差が生じる”からです。
相続税は、亡くなった方が残した遺産の発生時点での時価をもとに計算します。
よって、預金や上場株式であった場合には、相続発生時点での残高や時価で評価すればよいのです。
しかし、不動産はそのように評価はしないのです。
今すぐに不動産の客観的で明確な時価を算出できるように、国が路線価方式という仕組みを導入しております。
路線価方式とは
路線価方式とは、ざっくり説明しますと日本中の道路に価格（路線価）を付して、その道路に面している土地の面積に路線価を掛けることで、だれでも簡単に土地の時価を算出する方法となります。
この方法で計算された土地の価格のことを相続税評価額というのです。
路線価は一年に一度しか基本的には更新されません。
よって、正確性はそれほど高いものにはなりません。
しかし、不動産の時価は一年中変動します。
実際の価格より高い評価額で税金を課してしまったら、納税者が不利になってしまいます。
そのような事態を避けるためにも、実際の価格よりも2割低くなるように路線価を設定しているのです。
この2割の差額（時価と評価額の差額）を利用して、相続税を大きく節税することが出来るのです。
例えば（簡単な例示）
1億円を持っている方が、1億円の土地を買った場合。
相続税評価額は8,000万円となります。よって、8,000万円に対して相続税の計算をすることに。
また、自宅用に使うのではなく、その土地の上に貸家やアパートなどの賃貸用建物を建てた場合。
貸家建付地としての評価を行うために、さらに2割ほど割り引いて評価してもよいことになっております。
つまり8,000万円の2割引きですので、6,400万円で評価されることになります。
（注意：自宅兼アパートの場合には、賃貸に対応する部分だけで計算することになります。）
建物でも似たようなことが起きます。
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額をそのまま使います。
固定資産税評価額は建築価格のおおよそ7割になるように設定されています。
1億円をかけて建物を建てた場合には、固定資産税評価額はざっくり7,000万円ほどになるイメージです。
こちらも土地同様に自分で使うのではなく、貸家やアパートにした場合には、さらに3割引きした金額が建物の相続税評価額となります。
よって、7,000万円の3割引きは4,900万円となります。
なお、現状は建物の固定資産税評価額は、建物の材料や施工方法による加点方式で決めているので、物件の人気度やプレミア度が全く評価に反映されていません。
つまり、2億円のお金に税金を課される可能性がある人が、土地を購入して、賃貸用アパートを建てた場合には、1億1,300万円に税金が課されることになります。
これはタワーマンション節税などとして、過度な節税として国税庁からマークされているとされております。
また、2億円でお金をもっていた場合には、そのお金で税金を納めることが出来ますが、土地とアパートにした場合には1億1,300万円に税金が課されますが、こちらもその税金をお金で納める必要があります。
不動産投資する際には、節税に目が行きがちですが、納税資金の準備を忘れずに。
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