社長が自分の会社に土地を賃貸する場合の注意点

前提は、社長個人の持ち物である土地の上に、会社所有の建物が建っていることとなります。

よって、土地も建物も社長個人のものであり、それを会社に賃貸している場合にはこのケースには含まれません。

また、社長個人の土地を会社の簡易な資材置き場や、青空駐車場として使っている場合もこのケースに含まれないことになります。

”個人の土地に会社が建物を建て、会社が社長に地代を払う”

このような場合を前提として、今回は話を進めていけたらなと思っております。

今回のケースでは、建物の所有を目的とした土地の賃貸借となるため、土地を借りる会社が貸主である社長に権利金を支払うことが考えられます。

しかし、現実的に自分の会社に土地を貸すのに会社から権利金をもらうことはありますでしょうか？

一般的にはあまりないのではないかなぁと。

この適正金額である権利金を会社が支払わなかった場合、

支払わなかった会社が、その分ラッキーな思いをしているではないかと、そのラッキーな思いをした部分に対して課税されるということになります。

これが、”権利金の認定課税”と言われるものになります。

では、この”適正金額”とは、どういったものでしょうか？

その土地の時価にその地域の借地権割合をかけた金額になります。

では、具体的にどのくらい課税されるのか

例えば、３，０００万円の土地、借地権割合６０％、昭和５０年に２，０００万円で取得したケース

このようなケースを想定し、権利金の授受が無かった場合。

会社が支払うべき権利金の額（支払わなかったのでラッキーな思いをしたとされる金額）

３，０００万円×６０％＝１，８００万円

この金額が会社の利益の額に算入されることになります。

会社の仕訳としては　”権利金　１，８００万円　／　受増益　１，８００万円”　となります。

この１，８００万円に法人税がかかります。

仮に税率を３５％と仮定しますと。

税金はなんと １，８００万円×３５％＝６３０万円

自分の土地を差し出し、地代もきちんと社長である自分に払ってもらったのに６３０万円の税金がかかることになります。

にわかに信じられないとおもいますが、法律上はこのようになります。

では、会社が適正額の権利金を社長にきちんと支払えば、両者税金がかからないのか？

そんなことはなく、それでも税金がかかることになります。

適正額の権利金を支払ったケースをザックリと

会社側：支払った権利金相当額は権利金として資産計上、よって課税関係なしとなります。

社長側：もらった権利金相当額は個人の譲渡所得として課税となります。

（社長側は権利金相当額が対象となる土地の時価の半分を超えるものである場合に限りますが。）

それだけの権利が借主（会社）に移動しているならば、社長はその土地の権利金部分を譲渡したのと一緒じゃないかという理屈となっております。

仮に権利金相当額が土地の時価の半分以下であるケースは、

会社側：支払った権利金相当額は権利金として資産計上、よって課税関係なしとなります。（権利金相当額が土地の時価の半分超と同じです。）

一方、社長側：不動産所得として全額課税となります。譲渡所得のように土地の取得費を引けない分全額課税になってしまいます。不利ですが、法律上はこのようになっています。

じゃー、社長の税金はいくらになるのよ？という話ですよね。

今回のケースは権利金が時価の半分超なので譲渡所得となります。

（もらった権利金ー対象となる土地の取得費×借地権割合＝課税される譲渡所得金額）

１，８００万円（権利金）ー２，０００万円（取得費）×６０％＝６００万円（課税される譲渡所得の金額）

この６００万円に所得税１５％　住民税５％が課されます。

６００万円×２０％＝１２０万円が税金となります。

こまかな話ですが、ここにさらに２０３７年までは所得税の２．１％の復興所得税がかかります

６００万円×１５％×２．１％＝１８，９００円が復興所得税の金額となります。

よって社長には、１，２００，０００円+１８，９００円＝１，２１８，９００円の税金がかかります。

６３０万円よりは安いですが、権利金を払っても払わなくても税金がかかるのかぁといった感じです。

これらの税金をなくすため、いくつか方法があります。

その方法の一つとして以下の書類を税務署に提出する方法があります。

無償返還届出書というのは、土地を借りましたが、契約が終わった時にこの土地を貸主に無償でお返しします。

よって、貸し借りが始まった時の権利金の発生はないものとして権利金の課税はしないでくださいというものになります。

この届出書は、法人、個人間の取引においてのみ有効で個人間の取引には提出することができません。

また、社長の住所地の税務署に、社長、会社の連名で提出すれば、権利金を支払わなくても、課税がされないことになります。

この場合、”会社と社長個人との賃貸借契約書にて、将来会社が土地を無償で返還することを定めていること”という条件を満たさないといけないので注意が必要となります。

これはあくまで”権利金”の話であり、”地代”の話ではないことに注意が必要です。

さらなる注意点も！

地代を無償で貸しても問題はありません。

しかし、”将来土地の持ち主である社長に相続が発生したときに不利”になります。

年間の賃料は固定資産税評価額の２～３倍超程度はとるようにしたほうがいいかもしれません。

これくらいの地代をとっておくと、社長が亡くなり相続が発生したときに、その土地の評価を相続税評価額の８０％の評価にしてもらえます。

さらに細かな条件を満たせば、特定同族会社事業用宅地として小規模宅地等の特例が使える可能性が出てくる可能性もあります。

年間の賃料が固定資産税評価額の２～３倍以下だと賃貸借とは認められません。

このようになると上記の８０％評価や小規模宅地等の特例が使えません。

また、相続が発生したときにはその土地の評価はそのままの評価となってしまいます。

つまり、相続税が安くならないということになります。

相続税がかかるほど財産がないから問題ないと仰られるケースも考えられるのかなと思います。

そのようなケースの方は無償で会社に貸しても問題ありません。

土地の無償返還の届出書の提出期限は、土地を無償で返還することが定められた後遅滞なくとされています。

先ほども書きましたように、権利金の認定課税を回避するためには、他にも方法があります。

上記は一つの一番簡単な方法です。

土地の貸し借りはややこしいですから、是非是非注意してください。