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こんばんは！
フットワークの軽い、スポーツ大好き宇都宮の税理士 永井です。
今日は借地や貸宅地について
土地の評価は権利関係が関わってきますので、少々難解になります。
そのあたりをざっくりまとめてみました。
土地を借りている場合には
建物は所有しているが、土地は借りている場合など結構あるのではないかなと。
土地を借りている権利を”借地権”といいます。
この”借地権”は相続財産として評価されます。
つまり、土地を借りている場合には”借地権”の評価をすることになります。
借地権は、自宅用の土地の評価額に借地権割合を乗じて計算することになります。
この借地権割合は地域ごとに決められており、路線価図によって確認することができます。
路線価図にはA～Gという感じで３０％～９０％の借地権割合が表示されております。
例えばAであれば９０％、Bであれば８０％といった感じになります。
仮に、土地の評価額が１億円で、借地権割合がDの６０％であった場合、
借地権の評価額は６，０００万円ということになります。
土地を貸している場合には
土地を所有しているが、貸しており、借地人が建物を建てているというケースもまぁまぁあるのではないかなと。
このような場合の土地の権利を”底地”といいます。
先ほどの例のように評価額が１億円の土地で借地権割合がDの６０％の場合、
この土地の”底地”の評価額は４，０００万円となります。
この”底地”は土地の所有者の財産で、相続税の財産評価時は”貸宅地”として評価することになります。
貸宅地のように他人に貸している土地については、借りている人（借地人）にも権利があります。
よって、すぐに明け渡してもらうというわけにはいきません。
そのため、自宅用の土地の評価額から借りている人（借地人）の持っている借地権を控除して評価することになります。
今日のポイントとしては、借地や貸宅地は自宅用の土地よりも評価が下がることになります。
じゃあアパートを建てたらどうなる？
土地の所有者が自分名義の賃貸アパートを建てて賃貸してしている場合、
その土地は”貸家建付地”となります。
この場合には自宅用の土地の評価額から借地権割合と借家権割合を乗じた分を引くことに評価額とすることになっております。
例えば、借地権割合が６０％、借家権割合が３０％の土地の場合をイメージしてみます。
６０％と３０％をかけた１８％が貸家建付地の減額となります。
土地の評価額が１億円で、このアパートのすべてを賃貸していると仮定した場合、
１億円×（１－６０％×３０％）＝８，２００万円となります。
つまり、１億円の土地が８，２００万円の評価になります。
また、アパートなどの各独立部分の一部が課税時期において、空室となっている場合には、
その部分は貸家建付地とならずに賃貸割合をかけて算出することになります。
しかし、下記①～④のように一時的に空室になっているに過ぎないと判断されるものについては、
課税時期においても賃貸されているものとして評価されます。
①：各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものである場合
②：賃借人の退去後に速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中にほかの用途に供されていない場合
③：空室の期間が、課税時期の前後１か月程度など、一時的な期間であると認められる場合
④：課税時期前後の賃貸が一時的なものでないと認められる場合
一日一新
餅屋さんの柏餅
楽天カードの不正利用被害(;´д｀)トホホ
編集後記
今日は午前中はお客様の法人成りのシミュレーションと月次のチェック
午後は弁護士さんとの打ち合わせ
帰ってきて相続税の作業という感じでした。
お昼過ぎに楽天カードより連絡があり、カードが不正利用されていることが発覚。
カードの利用をすぐさま停止しました。
まさか自分が…という感じでがっかりしましたが、
カード会社の人などがいろいろと迅速にご対応いただいたので助かりました。
毎日使ったものをチェックしているので、気付けたのかと。